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《法治周末》记者 肖莎

偷面积，这个房地产行业多年存在的“潜规则”，在今年夏天被拉到了阳光下。

近日，广东省广州市荔湾区城管执法局对力诚榕诚湾项目开出罚单，认定该项目未经规划许可将装饰柱改建为结构柱，违法建筑面积199.34平方米，处罚款98244.43元。这是广州市首次对商品住宅“偷面积”行为作出公开行政处罚。

此前，开发商为了提高房屋的吸引力和竞争力，常常采用各种手段“偷面积”。不少开发商通过阳台改造、假装饰柱（板）搭建、花池违规填平等手段，在报建环节规避容积率管控，交付时再进行二次改造，变相增加户型得房率。

以阳台改造为例。根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）及各地最新政策，阳台面积的计算主要取决于其是否位于主体结构内。如果是凸阳台，即阳台位于主体结构外，通常为外挑结构（如悬挑板、悬挑梁），按结构底板水平投影面积的1/2计算建筑面积；如果阳台是凹阳台，即阳台位于主体结构内，依附于建筑外墙，按围护结构外围水平面积计算全面积。这种“半面积”与“全面积”的差异，使得有的开发商倾向于将部分空间设计为凸阳台形式，再通过后期封闭改造为室内空间，实现“偷面积”。

此次广州吃罚单的房产项目，则是把装饰柱改成了结构柱。在建筑中，装饰柱仅起外立面美观作用，不承重，不属于建筑主体结构，根据现行建筑面积计算规范，纯装饰构件不计容、不计算建筑面积。而结构柱是承担建筑荷载的承重构件，属于主体结构的一部分，必须计入建筑面积。广州的房产项目就是在报建阶段将柱子申报为“装饰柱”，以规避面积计算；在实际施工中，未经规划许可将其改为实打实的“结构柱”，这样一来，原本不计入套内的空间就变成业主可使用的套内面积。

开发商的这种做法，是典型的偷面积提高容积率的做法。在过去的房地产开发市场上，住宅项目的容积率通常在80%左右，有的甚至更低。随着市场竞争的加剧，有的开发商为了提高产品竞争力，通过种种方法提高得房率，市场上甚至出现过宣传得房率120%的项目，即房本面积100平方米的房子，实际可以使用的面积可达120平方米，还有的项目更加赤裸裸采用“购买两房可得三房”“购买三房可变五房”等宣传字眼。

偷面积这种做法在相当长一段时间里都备受业主欢迎。在实际操作中，偷的面积越大，“节省”的建筑面积就越多，开发商可减少相关税费的缴纳，购房者则可获赠更多的使用面积。此前也有部分业主因看到项目出现偷面积的情况担心住宅安全而投诉。但过往因偷面积而被处罚的项目并不多见。

此次广州严查新房偷面积并开出首张罚单，意味着去年底中央经济工作会议提出的“有序发展好房子”的思路，在广州的落地见效。

中央经济工作会议之所以提出“有序”，背景就是近年来行业发展太无序了，偷面积就是无序的表现之一，除此之外，还有虚假宣传等。偷面积的做法不仅违反了建筑设计规范，还带来了安全隐患等问题，某种程度上也是对其他房地产项目的不公平，造成了市场的无序竞争，因为这些项目计算得房率后的价格，普遍比其他在售项目、同类二手房要低。

去年以来，成都、上海、杭州、广州等多地都在出台政策封堵“偷面积”的空间。比如，去年10月10日，成都发文明确，住宅的阳台、飘窗、入户花园等水平投影面积不大于该项目住宅计容建筑面积的30%；去年9月26日，上海发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》指出，户型建筑面积小于80平方米的，阳台面积上限为8平方米，进深不得大于1.8米；沿公共绿地、广场河流、风貌街道等地区，开敞阳台宽度不得大于3米，且每户仅可设置一个；今年4月，广州发布了《关于支持高品质住宅建设的若干意见》，其中也明确规定，住宅建筑除首层外，公共开放空间不计容比例不大于本栋建筑计算容积率中建筑面积的5%。

这些规定都在封堵“偷面积”的空间。这也代表着，随着政策的纠偏，“好房子”将不再是得房率主导下的数字游戏，未来市场的竞争也不再是同质化竞争、低水平内卷，政策在要求开发商造出真正的好房子。而真正的高品质产品，应该是在户型设计、功能完善、社区服务、全龄友好、配套设施上都具备较高的品质。

要想控制开发商“偷面积”，就要强化验收时的设计审查，即在竣工验收阶段，严格审查开发商是否按照工程规划许可进行施工，对于未按规划施工的项目，该恢复原样的恢复原样，该处罚的处罚。

此外，对于购房者而言，在面临得房率过高的产品时，也要保持理性、提高警惕。从过往的情况看，“偷面积”的好处明显，风险也很显著。因为偷面积就意味着开发商擅自改了项目规划，这种改变对楼体结构和安全性是否有影响，无从得知。还有的开发商在宣传时，声称购房者可以自行改造某些区域以增加使用面积，但在实际交房后，由于政策变化或其他原因，也存在不允许改造的可能；公开资料显示，有的偷面积项目因为擅自更改规划，导致房屋权属登记机关不予办理产权初始登记，房产证也无法办理，这种情况下二手房交易可能受到限制。

所以，购房者一定不能因盲目追求得房率而陷入风险之中。同时，政府部门也应加强对房地产市场的监管，尤其是在竣工验收环节加强对规划设计的核实，规范开发商的行为，保障购房者的合法权益。

责编：戴蕾蕾